洪政办发〔2019〕8号

洪江市人民政府办公室

关于印发洪江市国有土地上房地产办证历史

遗留问题处理办法的通知

各乡镇人民政府，市直机关各单位：

《洪江市国有土地上房地产办证历史遗留问题处理办法》已经2019年4月16日第五届市人民政府第46次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

洪江市人民政府办公室

2019年4月30日

洪江市国有土地上房地产办证历史遗留问题

处理办法

为妥善解决我市不动产登记历史遗留问题，保护不动产权利人合法权益，切实提高登记质量和效率，参照《不动产登记暂行条例》《怀化市人民政府办公室关于印发〈怀化市城区国有土地上房地产项目办证历史遗留问题处理办法〉的通知》（怀政办发〔2018〕35号）等相关法律法规和文件规定，结合我市实际，制定本办法。

一、基本原则

（一）尊重历史，实事求是。本着尊重历史、实事求是、严格审查的原则，既充分考虑问题产生的历史条件及分散登记的原因，又结合实际适用合理的政策法规、税费标准等，合理妥善处理。

（二）便民利民，稳步推进。处理遗留问题以人为本，从维护群众切身利益出发，在法律允许框架内简化办事环节和流程，降低成本，提高效率，敢于担当，积极稳妥逐步消化遗留问题，做到便民利民。

（三）明确责任，分类处理。按照“理顺职责、分类处理”的原则，分清政策法规不健全，不动产权利人违规操作等造成历史遗留问题的不同原因，客观公正的进行分析研究和处理，做到责任明确，处理恰当。房地产开发项目的历史遗留问题，坚持依法行政、项目应缴税费征（追）缴与购房人办证相分离、违法违规行为处理与购房人办证相分离的原则，优先解决遗留问题项目购房人办证问题。

（四）严格要求，规范行为。各级各部门要加大相关法律政策的宣传及执行力度，严格按照法律法规及政策要求，认真审查把关，公开公平公正，切实解决遗留问题。

二、受理范围

（一）2016年8月31日前符合以下条件的，作为历史遗留问题受理：

1．已经取得土地使用权证，但规划建设、竣工验收、人防消防等手续不全，至今未办理不动产登记的；

2．已经取得房屋所有权证，没有取得土地使用权证的；

3．已经取得土地使用证和房屋所有权证，界址点无坐标信息，经重新测绘后与原登记面积不一致的；

4．已登记的土地使用权人（或房屋所有权人）或经确权认定的土地使用权人（或已取得规划、报建手续的建房人）在尚未办理过转移登记前相互之间主体不一致的。

（二）涉法涉诉类房屋，按司法程序处置，进入司法程序的项目不动产办证由市司法机关处理，出具意见后方可办理。小产权房及无土地权属来源和报建手续私自乱建的违章建筑，不予办理。

（三）经市国有土地上房地产办证历史遗留问题处理领导小组集体研究决定，可以按照遗留问题办理不动产登记的其他房屋。

三、受理条件

申请办理不动产登记必须具备以下条件：必须在国有土地上建设，取得国有土地使用权证（或出让审批手续）与规划许可手续（或规划部门审查意见），市住房城乡建设部门施工许可、房屋质量安全鉴定、消防安全合格的意见或证明，购房人已缴清购房款及契税、房屋维修资金等费用。

四、解决措施

（一）申请主体确认

1．项目建设单位仍存在的，由项目建设单位作为申请主体；项目建设单位拒不申请登记的，由市直有关部门采取有效措施督促其申请；项目建设单位仍拒不申请的，依法处理。

2．项目建设单位已注销或吊销营业执照且无承继单位的以及建设单位失联（由相关职能部门依法公告后），由市人民政府授权该项目的协调机构或成立业主委员会作为申请主体代为申请。

3．建设单位因分立、合并、破产等有承继单位的，由承继单位作为申请主体。

4．行政、企事业单位自行建设的，由其单位作为申请主体。

5．经交易已登记土地（或房屋）但土地（或房屋）未过户的，由现有土地权利人（或房屋所有权人）作为申请主体。

6．同一不动产未经交易分别由夫妻、直系亲属或合伙建设人各自持证的，持证双方作为申请主体。

（二）完善相关审批手续

纳入遗留问题处理范围的项目，须按以下程序完善相关手续：

1．规划验收

（1）依法取得国有土地使用证的项目，如存在超容积率问题，按《怀化市人民政府关于房地产用地项目调整容积率补缴土地出让价款有关问题的通知》（怀政函〔2014〕232号）有关规定执行。

（2）取得市住建部门备案的房屋质量鉴定意见和消防安全合格的意见或证明。

（3）存在未批先建行为的，由市城市管理和综合执法局立案查处后补办手续；存在批后违建行为的，由市自然资源部门处理并出具处理报告。

2．国有建设用地使用权确认

市自然资源部门根据申请人提供的土地权属资料，对申请办理国有建设用地使用权确认的土地范围、权属来源进行调查、核实。确认土地权属无纠纷的，由市自然资源局出具国有建设用地使用权证明；对于土地权属有纠纷的，市自然资源局牵头调解纠纷，待纠纷解决后，再出具国有建设用地使用权证明。

国有建设用地使用权证明可作为办理不动产登记的土地权属来源材料证明，内容包括取得土地使用权单位名称、土地位置、土地用途、土地使用权类型、使用年限、使用面积等情况。

（1）已登记的房屋所有权或已合法取得规划、消防、竣工证明的，经查明土地权属来源为国有土地，但经测绘实际占地面积超出批准用地面积（测量误差系数以内的不算超面积），合法面积为出让，且市自然资源局出具超占部分为国有存量土地的意见，补办超占部分土地出让手续，土地价款等相关税费由有资质的评估公司按照建成时间地价评估进行补交；合法面积为划拨，且市自然资源局出具超占部分为国有存量土地的权属意见，按照实际测量面积整宗地或计算后的分摊土地面积办理出让手续，土地价款等相关税费由有资质的评估公司按照建成时间地价评估进行补交。

（2）对于因历史原因，在国有土地上建成的小区房或多单元房屋，且分户发有土地使用证、房屋所有权证的，按房屋占地面积出具宗地图，土地分摊面积按原取得土地面积计算登记。

（3）对于土地出让年限，按照已登记出让宗地的第一宗土地出让合同时间为标准，同宗地同一出让年限，同一终止日期。

（4）对于已取得土地使用权证（或土地审批），原宗地图（或用地勘界图）上无界址点信息，经重新测绘后，测绘面积与原面积不一致的，经核实界址点无变动，以重新测绘后面积进行登记。

（5）对于不适用《确定土地所有权和使用权的若干规定》中土地历史用地年限认定，无相关土地审批资料的，市自然资源局对土地范围、权属来源进行调查、核实，确认土地权属无纠纷的，由市自然资源局出具国有建设用地使用权证明。

3．消防审查

已合法取得土地权利，城镇规划区以内的，按照建成时间的规范标准按现状直接申办消防手续，如无违反国家工程建设消防技术标准强制性要求或不存在其他严重影响消防安全问题的，由市消防部门出具确认意见；存在安全隐患的，由市消防部门出具整改意见书，限期整改到位再出具确认意见，作为不动产登记消防验收证明。

4．竣工验收备案

已合法取得土地权利，取得符合规划证明，城镇规划区以内或建筑面积大于300平方米的，可申请质量安全监督管理站或委托有资质的房屋安全检测、鉴定机构出具房屋安全检测报告书，作为房屋质量和结构安全的证明。城镇规划区以外建筑面积小于300平方米的，可由本人作房屋已竣工并无安全问题承诺，作为不动产登记竣工验收材料。

纳入遗留问题处理范围的项目，原则上不再进行由建设、监理、施工、勘察、设计等五方共同对房屋的联合验收。申请办理竣工验收的遗留问题项目，由项目建设单位或申请主体委托有资质的房屋安全检测、鉴定机构对房屋基础、主体等建筑物质量进行检测、鉴定，对房屋建筑结构等进行明确，出具房屋安全检测报告书，并将房屋安全检测报告书报送市质量安全监督管理站备案，由市质量安全监督管理站确认并出具“该项目已通过第三方检验合格，已在我站备案”的证明。

五、税费征缴

（一）凡涉及不动产登记应依法征缴的行政事业性等非税收入，按照“应收尽收、应缴尽缴、应追尽追”的原则，由各相关执收职能部门按建设期间政策标准进行核定和收取；凡涉及应缴税款由市不动产登记中心受理后，通过不动产登记系统推送至税务管理系统，市税务部门核查后推送至市不动产登记中心予以办证。

1．纳入遗留问题处理范围的项目，建设单位应按规定缴纳项目应缴税费，购房人应按规定缴纳契税和房屋维修资金及购买非住宅签订购房合同应缴的印花税。

欠缴项目税费且无资金缴纳的建设单位，可以提供项目应缴税款总额的不动产抵押物和应缴相应费用总额2倍以上的不动产抵押物抵押至市不动产登记中心，抵押到位的，可以办理不动产权证；没有不动产抵押又不缴纳项目应缴税费的建设单位，执收部门应依法启动行政征（催）缴程序进行征缴，市不动产登记中心凭相关执收部门出具的税费行政征（催）缴文书为购房人办理不动产权证，但首次登记核发的项目不动产权证（总证）必须质押在市不动产登记中心；建设单位失联或拒不配合税费结算的，依法公告后，由办证申请人提供购房合同，相关职能部门办理税费结算。

购房人应缴纳的契税和房屋维修基金及购买非住宅签订购房合同应缴的印花税，由购房人自行缴纳，市税务部门和市住房保障部门按照合同签订时的征收标准、原合同金额核定征收；项目建设单位已收取购房人契税和房屋维修资金及购买非住宅签订购房合同应缴的印花税而未代缴的，由购房人向项目建设单位追回或依法向人民法院提起诉讼，凭人民法院《受理通知书》作为购房人办理不动产权证的依据，购房人凭《契税完税证》和房屋维修资金交款凭证领取不动产登记证书。

2．纳入遗留问题处理范围的项目，应缴的行政性事业性收费、政府基金及行政处罚款等非税收入以房屋建造时间、不动产实测报告书为依据，由执收部门按原政策标准进行核定和收取。

（二）税费征（追）缴程序

纳入遗留问题处理范围的项目欠缴的税费，按照“三应三尽”（应缴尽缴、应收尽收、应追尽追）的原则进行全额征（追）缴，采取购房人不动产办证与项目建设单位税费征（追）缴相分离方式，优先解决购房人不动产办证问题。税费征（追）缴按以下程序进行：

1．市处理国有土地上房地产办证历史遗留问题协调领导小组办公室组织各项目牵头对接单位及相关税费执收部门或单位，对纳入遗留问题处理范围项目的税费缴纳情况进行初步摸排、审查。涉及欠缴税费的项目，由市处理国有土地上房地产办证历史遗留问题协调领导小组办公室以通知书形式通知税费执收部门；税费执收部门对项目应缴税费进行核算，并在10个工作日内将项目应缴税费核算报告单报送市不动产登记中心及市处遗办。项目建设单位失联或拒不申报欠缴税费或不予结算税费的，由相关部门依法处理。

2．相关税费执收部门根据各自职责，及时启动纳入遗留问题处理范围的项目所欠税费的行政征（追）缴程序。对欠缴税费的，相关税费执收部门必须及时依法启动行政征（催）缴程序，并将项目欠缴税费的行政征（催）缴文书报送市不动产登记中心及市处遗办；两次行政征（催）缴仍不到位的，必须依法启动司法追缴程序予以追缴。

3．在税费征（追）缴过程中，市人民政府、市人民法院、市公安局等相关单位要全力提供保障；市处理国有土地上房地产办证历史遗留问题协调领导小组办公室负责交办、督办和协调，切实做好税费征（追）缴工作。凡欠缴税费的项目，应对其资金和资产予以核查，并予以设限。涉及转移资金及资产等逃避税费行为的，依法予以打击。

4．项目建设单位已收取购房人契税和房屋维修基金及购买非住宅签订购房合同应缴的印花税未代缴的，由购房人向项目建设单位追回或依法向人民法院提起诉讼，凭人民法院《受理通知单》作为购房人办理不动产权证的依据。购房人凭《契税完税证明》和房屋维修基金缴款凭证办理不动产登记。

六、本办法由市自然资源局负责解释。

七、本办法自公布之日起施行，有效期三年。