为规范洪江市城市规划区村民建房审批和管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《湖南省实施<中华人民共和国规划法>办法》等法律法规的有关规定，我局拟定《洪江市城市规划区村民建房管理办法》，现向社会公开征求意见。

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时间：2016年11月1日---31日

洪江市住房和城乡建设局

2016年11月1日

洪江市城市规划区村民建房管理办法

（讨论稿）

第一条 为规范洪江市城市规划区村民建房审批和管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等法律法规的有关规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于洪江市城市规划区建设用地范围以内的区域，洪江市城市规划区建设用地范围以外的村民建房审批，按照《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等有关法律法规规定依法办理。

第三条 本办法所称村民建房，是指农村村民因结婚等因素分户建房或危房确需改造、重建或旧房所在地易受自然灾害侵害需易地重建等建设行为。村民建房必须依法申请使用本集体经济组织土地。

住房用地面积是指所建住宅建（构）筑物垂直投影范围内的占地面积；宅基地是指农村村民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括住房、厨房、杂屋等用地。

农村村民是指户籍在集体经济组织，系该组织成员，依法享有农村土地承包经营权利。

第四条 村民建房审批应依据以下原则：

（一）规划原则。在城市规划区内建设的村民住宅要符合洪江市城市总体规划及土地利用总体规划。

（二）节约用地原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地。住宅建设用地应当充分利用原宅基地、空闲地和其他未利用地，严格控制使用耕地。

（三）依法审批原则。村民建房必须严格审查建房资格，按程序、权限审批。禁止农村村民未批先建或者违反规划乱占土地建房，禁止跨村建房（特殊情况经市人民政府同意），禁止城镇居民到农村购买宅基地建房。

第五条 符合下列条件之一的村民，可申请建房：

（一）户籍属本村农村户籍，达到法定结婚年龄与父母分户，需重新申请宅基地的；

（二）现有住房经有关部门认定为D级（含D级）危房的；

（三）因自然灾害或旧宅所在地交通不便且易受自然灾害侵犯的。

第六条 有下列情形之一的村民，不得申请建房：

（一）已拥有一处宅基地，且原住宅经认定不属于第五条（二）、（三）款情形的。

（二）符合第五条规定但用地权属有争议的；

（三）不具备分户条件的；

（四）出租、出卖、赠予他人或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用的；

（五）空挂户：未依法承包集体经济组织土地、不享受被征地农村集体经济组织成员权利和未承担相关义务的人员(含寄住、寄养、寄读等人员);

（六）户籍在集体经济组织（含被征地）的国家机关或企、事业单位的在编工作人员及离退休人员;

（七）已安置的被征收人；

（八）其他不符合申请建房条件的。

第七条 审批按照下列标准进行：

（一）规划区内村民建设用地面积控制指标：占用耕地建住宅每户宅基地面积不超过130平方米，在原宅基地及荒山荒地上建住宅的每户不超过210平方米，占用其他土地建住宅每户用地面积不超过180平方米。以上用地面积均含辅助用房用地面积。

（二）每户总建筑面积最高不得超过260平方米，建筑层数不超过二层。

（三）危房改造须经市房屋安全鉴定部门认定，并在原宅基地范围内进行建设，如果原宅基地属于交通不便或易受自然灾害侵害的区域，可按本条第（一）款申报新的宅基地，户均建筑面积不得超出上述规定。

（四）鼓励村民多户（二户以上）联建，在减少用地且总建筑面积不超过户均260平方米的基础上，建筑层数可增至三层。

第八条 相关部门的职责：

  市住建部门、市国土资源局对村民建房进行规划管理、用地审批。

乡镇人民政府负责对本辖区内村民建房申请进行审核，对宅基地权属争议进行处理，对建房审批中村组直接责任人进行监督与考核。

洪江市城市管理行政执法局、国土资源局、住建局共同负责城市规划区内村民建房的批后监管和违法建房行为的查处。

第九条 村民建房的审批程序：

（一）告知。建房申请人携带相关资料向市规划部门提交建房申请。

建房申请人需提交的资料包括：建房申请报告，建房申请人的身份证原件及复印件，建房申请人所有家庭成员的户口簿原件及复印件，及其他需要提交的资料。

（二）现场查勘。市规划部门在接到建房申请后的10个工作日内邀请各相关部门组织实地查勘。各部门人员现场初步审查合格后，建房申请人可到规划部门领取《建设工程规划许可证申请表》，按要求征求相关部门意见；初步审查不合格的，下达《村民建房申请不予受理通知书》。

（三）初步审查合格后，建房申请人应当及时向市规划部门提交正式的住宅设计图。

（四）市规划部门审查其施工图合格，由村委会或申请人在本村内进行公示，公示期为7天。

（五）审批。市规划部门对建房申请进行严格审批。对符合审批条件的建房申请按照《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第二十六条规定核发《建设工程规划许可证》。

（六）放线。市规划部门在接到申请人放线申请后七个工作日内为建房申请人定点放线（如因建房申请人需另择时日开工的则不限七个工作日）。

（七）验收发证。市规划部门对申请人房屋建设情况进行现场验收，对按照放线要求及相关规定进行建设的建房户，发放《洪江市建设工程规划核实证明书》。对于异地重建的，发证前原宅基地必须退还村集体统一安排，市国土部门凭《洪江市建设工程规划核实证明书》给建房人发放《农村集体土地使用证》和个人不动产证明。

第十条 责任追究。

（一）任何单位和个人未经批准擅自建房，或违反本办法申请、审核、审批的村民建房，所建房屋属于违法建筑，应当责令限期拆除或依法强制拆除。

（二）任何单位和个人在村民建房申请、审核、审批过程中玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、索取贿赂的，按有关规定进行责任追究；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第十一条 本办法自公布之日起施行。原有规定与本办法相抵触的，以本办法为准。

附：1、《村民建房申请不予受理通知书》

2、《建设工程规划许可证申请表》

3、《建设工程规划许可证》

4、《洪江市建设工程规划核实证明书》

村民建房申请不予受理通知书

编号：

_____________________：

你(单位)于    年   月   日申请坐落于                                

                                         。

经审查，存在                                

                的情况，根据《洪江市城市规划区村民建房管理办法》，第      条第      项规定，决定对你(单位)的建房申请不予受理。

现请你(单位)自收到本决定书之日起15日内取回申请材料，逾期不取，登记部门不负责材料的保管，相应后果你(单位)自行承担。

洪江市城乡规划管理办公室

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