HJDR—2015—01003

 

 

 

 

 

洪政办发〔2015〕8号

 

 

 

洪江市人民政府办公室

关于印发《洪江市城市规划管理技术规定

（试行）》的通知

 

各乡镇人民政府，市直机关各单位：

《洪江市城市规划管理技术规定（试行）》已经2015年3月5日第四届市人民政府第十九次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

 

 

洪江市人民政府办公室   

2015年4月8日

洪江市城市规划管理技术规定（试行）

 

第一章 总则

第二章 建设用地的区划分类和适建范围

第三章 建筑容量控制指标

第四章 建筑间距

第五章 建筑离界及退让

第六章 建筑物的高度控制

第七章 市政工程

第八章 建筑基地环境

第九章 特别规定

第十章 附则

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第一章 总 则

第一条 为加强城乡规划管理，保证城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》和《洪江市城市总体规划（1998—2020）》及有关规范规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市城市规划区、安江城区规划区内的各类建设工程。本市其他建制镇和乡集镇的各类建设工程参照本规定执行。

临时建设、乡村个人居住用房及装修工程不适用本规定。

第三条 编制详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规划，下同）和单体建筑规划设计方案应符合本规定。

凡本规定未涉及到的内容，依照国家现行标准规范执行。

 

第二章 建设用地的区划分类和适建范围

第四条 按照建设用地的主要用途和功能，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），在洪江市进行规划编制及实施规划管理，需符合《城市建设用地分类和代码》（附件3）的规定要求。

第五条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划或者详细规划未涉及的按照《建筑用地类别兼容表》（附件4）的规定执行。

凡《建筑用地类别兼容表》（附件4）中未列入的建设项目，应由市规划行政主管部门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质或超出《建筑用地类别兼容表》（附件4）规定范围的，应先申请调整规划，按规定程序和管理权限报批。

 

第三章 建筑容量控制指标

第六条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（包括建筑容积率和建筑密度，下同），应按本章的有关规定执行。

第七条 建筑基地面积大于等于2000㎡的成片用地必须编制修建性详细规划，并经批准后才能实施。修建性详细规划覆盖范围由市规划行政主管部门核定。

成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附件5）的规定适当调整。

第八条 建筑基地面积小于2000㎡的用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计，其建筑容量指标应按《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附件5）的规定执行。

第九条 《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附件5）规定指标适用于单一类型的建筑基地，使用该表规定的指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类后，按不同类型分类执行。

对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。个别特殊地块或特殊建筑如确需突破上限，由市规划行政主管部门根据实际情况按程序另行核定。

第十条 对未列入《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附件5）的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定规范执行。但不应超过该表中相应居住建筑的控制指标。

第十一条 建设项目原则应按街区及规划地块划分进行整合成片开发，建筑基地未达到下表规定最小面积的，一般不能单独建设。

序号	项目内容	最小用地面积	建筑高度（H）
1	低层居住建筑	500㎡	H＜10m
2	多层居住建筑	800㎡	12m≤H＜21m
3	多层公共建筑	1000㎡	12m≤H＜24m
4	高层居住建筑	2000㎡	24m≤H＜50m
		3000㎡	50m≤H＜100m
5	高层公共建筑	3000㎡	24m≤H＜50m
		4000㎡	50m≤H＜100m

注：1．建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求。2．不规则用地的最小面积根据实际用地情况由市规划行政主管部门核定。3．超高层建筑的最小用地面积根据其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。

建筑基地未达到上表规定的最小面积，但有下列情形之一且确定不妨碍城市规划实施的，经市规划行政主管部门核准可以建设：

1．按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；

2．邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或者其他类似情况，确实无法调整、合并的；

3．受城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；

4．在城市规划区内改建私宅工程的；

5．规划区内村镇建设、村民建房确实难以达到上表规定面积的。

第十二条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建（含加层）。基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值，但其扩建（含加层）破坏原空间环境的亦不能进行建设。

对个别用地条件特殊的项目，在其建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑间距及日照等方面均满足本规定的情况下，从节约用地、集约用地出发，按照公开、公平、公正的原则，依法按程序可适当调整建设项目的容积率。容积率变更按《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）规定执行。

第十三条 建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定，且满足规划设计条件的前提下，增加开放空间的，可按下表的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的10%。

核定建筑容积率（FAR）	每提供1㎡有效面积的开放空间允许增加的建筑面积
FAR＜2	2.0㎡
2≤FAR＜4	3.0㎡
4≤FAR＜6	3.5㎡
FAR≥6	4.0㎡

注：1．核定建筑容积率由市规划行政主管部门按已审定的详细规划或《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附件5）中有关规定确定。2．开放空间是指在建筑基地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。开放空间必须同时符合下列条件：

（1）沿城市道路、广场留设；

（2）任一方向的净宽度在4.5m以上，实际使用面积不小于100㎡；

（3）向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；

（4）建设完工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；

（5）常年开放，且不改变使用性质。

第四章 建筑间距

第十四条 建筑间距除符合日照、采光、通风、消防、防灾、视觉卫生、环保、管线埋设、建筑保护和空间环境等方面的要求外，应同时符合本章规定。

旧城改造项目间距按0.7系数折算。

安江老城区私宅改扩建以及用地规模不足2000㎡的小型开发项目，可视实际情况，在征得周边利害相关人书面同意情况下，适当减少建筑间距，但必须保证达到消防与防灾的最低要求。

南向建筑应保证受遮挡住宅建筑的居室大寒日满窗日照时间不少于2小时，有效日照时间段为上午8时至下午4时（旧城区新建住宅自身可按1小时标准进行控制，原已建住宅的自身日照不满足此标准的，相邻项目报批进行日照分析考虑对其影响时，按不得低于原日照时间的原则进行控制）。未达到相关日照规定的，可采用建设方与受影响住户协议补偿的方式处理。

第十五条 多、低层居住建筑的间距控制应符合下列规定：

（一）多、低层居住建筑间距控制表：

距    形式 建筑方位角(α)		平行布置	垂直布置	非垂直非平行
α≤30°		≥1.0H	≥0.6H	≥1.0H
30°＜α≤60°		≥0.7H	≥0.5H	≥0.8H
α＞60°		≥0.8H	≥0.6H	≥0.6H
最小值	低层	6m	6m	6m
	多层	9m	6m	9m

注：1．表中方位角α为正南向（0°）偏东（西）的夹角。

2．H：居住建筑既非平行也非垂直布置时H指相邻较高建筑高度；居住建筑平行或者垂直布置时，当方位角≤45°时H指南向建筑高度，当方位角＞45°时H指相邻较高建筑高度。

3．一般居住建筑布置方位角不宜＞30°。

4．地坪高差计入建筑高度。

5．与居住建筑主朝向垂直布置时，新建建筑山墙宽度不得大于18m，超过18m的按平行布置的居住建筑控制。

（二）多、低层居住建筑的山墙间距按下列标准控制：

1．低层居住建筑的山墙间距≥4m；

2．多层居住建筑的山墙间距≥6m。

注：1．对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的，按相关规范规定要求控制，并由市规划行政主管部门核定。

2．居住建筑山墙有居室窗户的，其与相邻居住建筑的间距应适当增加。

3．因特殊情况无法满足间距要求的，两相邻居住建筑山墙为防火墙时，间距可适当降低，但最低不得小于4m。

第十六条 受遮挡的居住建筑底层有商店、车库、杂物房或其他非居住用房的，进行日照分析时应扣除底层高度。南向居住建筑底层有上述非居住用房的，进行日照分析时不扣除底层高度。

第十七条 在符合第十四条、第十五条规定的前提下，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑之间的最小间距为9m。

第十八条 高层居住建筑与各类居住建筑的间距控制应符合下列规定：

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制：

方位角（α）	建筑高度(H)	建筑间距（L）
0°≤α≤45°	H≤50m	L=23m+0.2H
	H＞50m	L=28m+0.1H
α＞45°	H≤50m	L=22m+0.1H
	H＞50m	L=25m+0.05H

注：1．表中方位角为正南向（0°）偏东（西）的夹角。

2．当方位角≤45°时H为南向建筑高度；当方位角＞45°时H为相邻较高建筑高度。

3．高度超过100m（含100m）的超高层建筑间距，根据规划要求及实际情况确定。

4．地坪高差计入建筑高度。

（二）高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应按下列规定控制：

1．高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条第（一）项（0°≤α≤45°）的规定控制。

2．高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距按本条第（一）项（α＞45°）的规定控制。

3．高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑高度控制，但最小值为13m。

（三）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不得小于13m。

第十九条 非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：

（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第十四条至第十八条规定控制。

（二）非居住建筑（第二十条所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距要求折减20%控制，其间距最小值低层不小于6m，多层不小于9m，同时须满足消防和各专业规范要求。

（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按第十五条、第十八条的有关规定控制。

第二十条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，须在同型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%，同时须满足各专业要求。

第二十一条 非居住建筑之间（第二十条所列的非居住建筑除外）的间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定：

（一）高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距按下表控制：

方位角（α）	建筑间距（L）	建筑间距最小值
0°≤α≤45°	L=0.4H	20m
α＞45°	L=0.35H	15m

注：1．表中方位角为正南向（0°）偏东（西）的夹角。

2．表中H为建筑高度：当方位角≤45°时H为南向建筑高度；当方位角＞45°时H为相邻较高建筑高度。

3．超高层建筑的间距，根据规划要求及实际情况确定。

4．地坪高差计入建筑高度。

（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13m。

（三）多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10m。

（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，其最小值为6m。

（五）非居住建筑之间的山墙间距和以其他形式布置的非居住建筑之间的间距必须满足消防间距的规定。

 

第五章 建筑离界及退让

第二十二条 沿建筑基地边界（用地红线）和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区等范围内的建筑物，其离界距离除必须符合消防、防灾、防汛、环保、交通安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求外，应同时符合本章规定。

第二十三条 沿建筑基地边界（用地红线）的建筑物，其离界距离按以下规定控制（旧城区可按0.7系数折算）；但离界最小距离小于消防间距时，须按消防间距的规定控制。

（一）各类建筑的离界距离，按下表规定控制，且不得小于最小距离：

建筑离界距离控制表

朝向	类别   层次	居住建筑		非居住建筑
		离界距离（m）	最小离界距离（m）	离界距离（m）	最小离界距离（m）
主要朝向	低层	0.5H	3		3
	多层	0.5H	6		6
	高层	S/2	15		8
次要朝向	低层		2.5		按消防间距
	多层		3		按消防间距
	高层		6.5		6.5

 

注：H指建筑高度；S指规定间距。

（二）界外（用地红线外）是居住建筑的除须符合第（一）项离界距离的规定外，应同时符合第四章建筑间距的有关规定。

（三）界外（用地红线外）紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，按有关规划确定离界距离，但各类建筑的最小离界距离不得小于第（一）项非居住建筑的最小离界距离规定，并须由市规划行政主管部门核定。

（四）地下建筑物的离界距离不宜小于地下建筑物深度的0.5倍，且其最小值为3m；沿城市道路、广场、河道、绿地等的地下建筑物的离界距离可相应减少，但最小值不得小于1.5m。

（五）某些有经批准的详细规划和单体建筑规划设计方案的毗邻用地的建筑项目，考虑沿街景观、土地利用以及其他类似情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求的前提下，经市规划行政主管部门核定，可允许其在界线（用地红线）处接建。

（六）其他毗邻用地建设按下列情形控制：

1．如界线为非规则线型或与建筑长轴线不平行，应根据第四章规定设定建筑位置，定位后分摊合理的离界用地或调整用地，但其最近离界距离不得小于前表中的最小距离。

2．如相邻方有永久建筑物，新建建筑物在满足间距要求的情况下，自身离界距离不足的，应征得相邻方同意，并由市规划行政主管部门核定。

3．如相邻方已有永久建筑物，且其离界距离不足，新建建筑物离界距离由市规划行政主管部门根据规划要求和建设情况予以核定。

（七）教学楼、病房楼等建筑离界应增加的间距须留在其用地红线内。

（八）危险品库、油库、液化气瓶库、加油（加气）站及其他危及四邻安全的建筑物、构筑物，其安全防护距离应留在其用地范围内。

第二十四条 沿城市道路两侧新建、改建、扩建建筑退让城市道路红线的距离按下表控制，同时应符合第四章和第六章的有关规定。

建筑退让城市道路红线最小距离控制表

道路等级         后退距离 建筑高度（H）	城市主干道	城市次干道	城市支路
多、低层（H＜24m)	8m	5m	3m
高层（24M≤H＜50m)	12m	10m	6m
高层(50M≤H＜100m)	15m	12m	10m

注：1．高层建筑退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按低、多层建筑退让要求控制。

2．退让城市快速干道的距离，由市规划行政主管部门根据规划及有关要求另行核定。

3．超高层建筑可相应加大退让距离，具体标准由市规划行政主管部门核定。

4．历史街区等特定区域的建筑退让要求，由市规划行政主管部门根据经批准的详细规划或城市设计另行核定。

5．安江城区的建筑退让道路红线距离应根据实际建设情况相应减少，具体标准由市规划行政主管部门根据规划及有关要求核定。

第二十五条 城市主次干道交叉口的建筑物退让城市道路红线，应在第二十四条规定的基础上增加3m以上距离（自城市道路红线直线段与曲线段的连接点算起）。

第二十六条 城市重要节点地段建筑退让按经批准的详细规划和城市设计进行控制。未经批准的详细规划和城市设计的，由市规划部门依据相关规范要求核定。

第二十七条 交通流量较大的建筑基地，其车行通道连接城市主次道路的位置应符合下列规定：

（一）距离城市主次道路交叉口的距离（自道路中心线交点算起）不少于70m；

（二）距非道路交叉口过街人行道（包括引道、引桥和各类地下出入口）最近边缘线不得小于10m；

（三）距公共交通站台边缘不小于20m；

（四）与立体交叉口的距离或其他特殊情况按有关规范规定控制。

第二十八条 新建、改建、扩建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑，其临城市主、次道路的主要出入口退让道路红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10m，并应留出临时停车或回车的场地。

第二十九条 建筑物的基础、台阶、管线和附属设施不得逾越道路红线。地下建筑物退让城市道路红线的距离按第二十三条第（四）项的规定控制。

第三十条 沿河道规划蓝线（市规划行政主管部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划控制线）两侧新建、改建、扩建建筑物，其退让河道规划蓝线的距离在符合有关规范规定的同时按下列要求进行控制：

（一）不得侵占行洪断面；

（二）黔城沿舞水、沅水两岸建筑边线退让河道规划蓝线距离不得少于50m；

（三）黔城沿沅水、舞水两边支流及安江沅水两岸建筑边线退让规划蓝线距离不得少于25m（市内其他水域两岸建筑可参照执行）。

第三十一条 沿铁路两侧新建、改建、扩建建筑工程除应符合其专业规范要求外，同时应符合以下规定：

（一）除铁路管护必需的少量建（构）筑物外，在铁路干线两侧的建（构）筑物，其外边线与最外侧钢轨的距离不得小于25m；

（二）在铁路干线两侧修建高层建筑、高大构筑物（如水塔、烟囱、高架线塔等）、可能危及铁路运输安全的建（构）筑物、危险品仓库和厂房，当其建设用地进入距离最外侧铁轨30m以内时，其与外侧轨道的距离须经铁路主管部门审核后确定；

（三）涉及铁路道口、桥梁、隧道、高切坡路段的工程设计，须符合铁路管理的有关规定。

第三十二条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应按照低层建筑退让路红线设置，或设于建筑物底层。

第三十三条 在黔阳古城和文物保护单位、历史建筑保护单位周围的建设控制用地范围内新建、改建、扩建建筑物，应按经批准的详细规划执行，并应符合有关的保护规定。尚无详细规划的，应先编制详细规划，经批准后方可实施。

 

第六章 建筑物的高度控制

第三十四条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、防灾等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第三十五条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围，以及城市规划已确定的城市视线走廊和其他有高度限制的地域内的新建、改建、扩建建筑物，其控制高度应符合有关高度限制的规定。

第三十六条 在文物保护单位和历史建筑保护单位周围的建设控制范围内新建、改建、扩建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的规定。

第三十七条 临街与主、次干道平行布置的建筑，其高度（从人行道标高起算）不宜大于规划道路中心线与建筑之间宽度的2倍。

临街与支路平行布置的板式建筑，其高度（从人行道标高起算）在新建区一般不宜大于规划道路中心线与建筑之间宽度的2.5倍；在旧城改造区不得大于道路中心线与建筑之间宽度的3倍。

第三十八条 建筑物临街接两条或两条以上道路的，可按较宽的道路红线计算其控制高度。

建筑物紧邻绿地、广场、水面等开敞性空间的，其高度计算参数根据经批准的详细规划、城市设计或其它规划要求，由市规划行政主管部门核定。

 

第七章 市政工程

第三十九条 本章所指的市政工程包括：

（一）铁路，包括其站、线、桥涵等；

（二）道路，包括公路、城市道路及其桥涵、道口、停车场等附属设施；

（三）市政管线，包括供水管道、排水管（渠）道、电力线路（包括电力电缆和架空电线）、电讯线路（包括通讯电缆和光缆、广播电视线路）、燃气管道、热力管道和石油管道等管线及其附属设施；

（四）机场有关设施；

（五）河道、码头及附属设施；

（六）防洪排渍工程、水利工程、地下取水工程；

（七）人防等地下空间工程；

（八）无线电台塔。

第四十条 市政工程的设计、建设应以相应的城市规划为依据，与相关专业规划相衔接，并符合有关标准、规范和规定。

第四十一条 除有关规划中有规定的以外，现有城市道路（包括支路）原则上不得废除。

第四十二条 各类新建、改建、扩建的城市道路必须进行无障碍设计。

第四十三条 市政管线必须通过管线综合设计确定各种管线的平面和空间位置。市政管线的布置应遵循以下原则：

（一）市政管线应尽可能安排在人行道下，当人行道宽度不够时，可将排水管敷设在靠边的机动车道中央，电信电缆、给水输水、燃气输气等管线敷设在非机动车道下；

（二）给水管、电力线路宜在道路西侧或北侧敷设，通讯线路（含广播电视线路）、燃气管宜在道路东侧或南侧敷设。道路红线宽度超过30m（含30m）的城市干道两侧布置给水配水和燃气配气管线，道路红线宽度超过42m（含42m）的城市干道在车道两侧布置排水管线。从道路边线向道路中心线方向管线平行布置的次序宜为：电力电缆、电信电缆、燃气配气、给水配水、燃气输气、给水输水、雨水管、污水管；

（三）市政管线应平行于道路中心线敷设。尽量避免横穿道路，必须横穿道路时应尽量与道路中心线垂直；

（四）各种市政管线之间及市政管线与建（构）筑物等之间的最小水平净距离应符合《工程管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表》（附件6）的规定；

（五）市政管线之间应尽量减少交叉，必须交叉时，管线之间的最小垂直净距离应符合《地下管线交叉时最小垂直净距表》（附件7）的规定。管线之间的避让应遵循以下原则：压力管让重力自流管，分支管线让主干管线，易弯曲管线让不易弯曲管线，小管径管线让大管径管线，临时管线让正式管线；

（六）市政管线的埋设深度应根据外部荷载、管材强度及其它管道交叉等因素确定。管线最小覆土深度应符合《市政管线的最小覆土深度表》（附件8）的规定。特殊地点必须加厚覆土；

（七）因客观因素限制无法满足本条第（四）、（五）、（六）项规定时，由市规划部门会同管线单位根据实际情况采取安全措施后，可适当减少其最小净距。

第四十四条 城市新区的城市道路上不宜新建架空线路，在主要城市广场和重要地段不得新建架空线路。对于上述范围内现有架空线路应逐步改建入地。

第四十五条 在电力线路保护范围内不得新建、改建、扩建建筑物。一般地区建筑按以下标准控制，人口密集地区按国家电力相关标准规范规定控制。

（一）10KV       5m（自导线边线延伸距离，下同）

      35—110KV 10m

      220KV      15m

      500KV      20m

（二）地下电力电缆线路保护区指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域，其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75m。

第四十六条 超过豁免水平的电磁辐射建设项目或设备（包括高压送变电设施、无线电发射台塔等）应进行电磁环境影响评估。

第四十七条 无线电发射台塔一般应设置在建筑物上。

第四十八条 城市建成区范围内不宜新建独立水塔，对不符合要求的现有供水管网应逐步进行改造，提高供水能力。

 

第八章 建筑基地环境

第四十九条 各类建筑停车泊位数按下表进行控制，其中居住区地上停车泊位不得高于总停车位的10%。

建筑 类别	旅馆 （个／套客房）		办公楼 （个／100㎡建筑 面积）		商业、写字楼 （个／100㎡ 建筑面积）		住宅 （个／100㎡ 建筑面积）
配建车位数量	机动 车位	非机动 车 位	机动 车位	非机动 车 位	机动 车位	非机动 车 位	机动 车位	非机动 车 位
	0.25	0.5	0.5	3	0.6	2	0.6	1.2

注：其他特殊类别建筑停车泊位按相关规范要求配置。

第五十条 各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合相关专业规范规定的指标，同时满足《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表》（附件5）中绿地率的要求。

计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

第五十一条 一个街区的集中绿地率可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡，在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平均分布。

第五十二条 位于旧城改造区域的建筑基地，确实难以达到规定绿地指标的，经市规划行政主管部门和城市绿化行政主管部门同意，可采取补偿措施，亦可将屋顶地栽绿化面积（满足屋面绿化覆土深度要求且每块面积不得小于100㎡）折算成地面绿地面积。其折算公式如下：

F=M*N

公式中F指地面绿地面积，M指屋面地栽绿化面积，N指有效系数（见下表）。

屋面标高与基地地面的高差（h）	有效系数
h≤1.5m	0.8
1.5m＜h≤6.0m	0.5
6.0m＜h≤12.0m	0.3

第五十三条 沿城市道路围墙的高度不得超过2.2m，退让城市道路红线不小于1m，退让出的地块作绿化用地。除特殊部门因保密、安全等需要，需建设封闭式围墙外，一般应建通透式围墙，围墙形式应与所处环境及道路风格相协调，并应对其饰面及外观进行美化处理。

建筑物外立面或屋顶广告设置必须符合城市广告专业规划要求。

第五十四条 高层建筑、重要及交通流量较大的公共建筑，临城市道路或其主要出入口处应设置广场，广场设置除符合相关规范外应同时符合以下条件：

（一）根据上述建筑的不同性质、规模、用地情况，广场规模按其建筑基地面积的10%—20%控制取值，其任一方向最小净宽≥4.5m，最小实际使用面积≥100㎡；

（二）其地坪标高与道路或基地地面的高差在正负1.5m以内（含1.5m）；

（三）广场延伸至高层建筑或裙房内时，其净空高度≥5m；

（四）广场应具适宜的空间形态。

 

第九章 特别规定

第五十五条 本章所称的特别规定，是指针对土地使用和规划管理上有特殊要求的用地做出的规定。在这些用地或者周边进行建设，必须符合其保护性规划的要求。

第五十六条 气象台、电台、电视发射台和无线电通信（含微波通讯）及监测设施周围新建、改建、扩建建（构）筑物，其高度应符合有关净空保护控制的规定。

第五十七条 应按各层次城市规划编制成果中的有关规定，对城市天际轮廓线予以保护。凡新建、改建和扩建对城市天际轮廓线有影响的建（构）筑物，其高度和体量必须经过严格的科学论证和专家评审会评审。

第五十八条 城市传统街区应加以保护，其街巷和居民不宜大拆大建，而应维护街巷的传统格局和建筑风貌，对有文物价值的古建筑应重点保护。

第五十九条 历史保护片区的文物保护单位、历史遗址及有影响的近、现代建筑应按《文物保护法》及《洪江市城市总体规划（1998—2020）》的有关规定予以保护。

第六十条 在各级文物保护单位和有保护规定的建筑周围，新建、改建、扩建建（构）筑物，其建筑形式、高度和距离，均应符合保护规划或其他有关规定。

第六十一条 在存在地质灾害隐患区域内进行选址建设的项目，必须先进行建设用地地质灾害危险性评估，并经有关部门审查认定。

第六十二条 一切建设活动应避免高切坡、深开挖，并参照《城市用地竖向规划规范》。需进行高切坡、深开挖的建设项目，应严格按照市规划行政主管部门和市建设行政主管部门的有关规定执行。

第十章 附 则

第六十三条 本规定由洪江市人民政府负责解释。

第六十四条 本规定自发布之日起试行。此前已取得“建设工程规划许可证”的建设工程仍可按原审批的内容执行。

 

附件：1．名词解释及图解

      2．计算规则

      3．城市建设用地分类和代码

4．建筑用地类别兼容表

5．建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表

6．工程管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表

7．地下管线交叉时最小垂直净距表

8．市政管线的最小覆土深度表

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件1

名词解释及图解

 

1．总用地面积：指规划用地红线范围内的用地面积总和。

2．建筑基地面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

3．总建筑面积：指规划红线范围内地上与地下建筑面积之和。

4．建筑容积率：指各类建筑物的建筑面积（地面以下的停车场和设备用房除外）的总和与建筑基地面积的比值。

5．建筑密度：指各类建筑的基底总面积与建筑基地面积的比值（%）。

6．绿地率：基地内绿地面积与建筑基地面积的比值（%）。

7．低层建筑：指高度小于10m的建筑。低层居住建筑为一层至三层。

8．多层建筑：指高度大于或等于10m、小于24m的建筑。多层居住建筑为四层至七层。

9．高层建筑：指高度大于或等于24m、小于100m的建筑。高层居住建筑为七层以上（不含七层）。

10．超高层建筑：指高度大于或等于100m的建筑。

11．公寓式办公建筑：指按小空间划分，有独立卫生设施的办公建筑。

12．一般办公建筑：指按层集中设置卫生设施的办公建筑。

13．商业建筑：指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售或批发商店，以及包含饮食等服务业的建筑。

14．商住综合楼：指商业和居住混合的建筑。

15．商办综合楼：指商业和办公混合的建筑。

16．裙房：指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24m，超过24m的按高层建筑处理。

18．平行布置：

 

 

19．垂直布置：

 

 

 

 

 

20．非平行非垂直布置：

 

 

 

 

21．方位角：

 

 

 

 

 

22．建筑高度与建筑间距的计算图则：

 

 

 

 

 

 

23．建筑离界标记示意图

 

 

 

 

 

注：边界线为用地红线、沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区界线。

附件2

计  算 规 则

 

一、建筑面积计算

按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2013）执行。

二、建筑容积率计算

1．在计算容积率时，地下室的建筑面积不计，用作开放空间的建筑面积不计，半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。

2．半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按下列公式计算建筑面积。

A’=KA

式中：A’指折算的建筑面积，K指半地下室地面以上的高度与其层高之比，A指半地下室建筑面积。

3．商办综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。

4．商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标按《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附件5）的规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%，不足10%的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。

三、建筑基地面积计算

建筑基地的面积以市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准；城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入。

四、建筑间距计算

除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

1．坡度大于45度的坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

2．居住建筑阳台长度累计超过外墙长度的3/5时，间距从阳台外边量算。

3．建筑间距计算应考虑地形因素且须经市规划行政主管部门核定。

五、建筑高度计算

在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：

1．平屋面建筑：自室外地面算至女儿墙顶（见图一）。

2．坡屋面建筑：自室外地面算至檐口高度，坡屋面超过45度时，建筑高度计算至屋脊（见图二）。

3．水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6m以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。但当建筑处于历史文化保护区、文物保护单位、风景名胜区范围或航空、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事工程等有净空控制区域，其高度计算按有关要求进行控制。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件3

城市建设用地分类和代码

类别代码							类别名称	内     容
大类		中类			小类
R							居住用地	住宅和相应服务设施的用地
	R1						一类居住用地	设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地
					R11		住宅用地	住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地
					R12		服务设施用地	居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地
	R2						二类居住用地	设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地
					R21		住宅用地	住宅建筑用地（含保障性住宅用地）及其附属道路、停车场、小游园等用地
					R22		服务设施用地	居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地
	R3						三类居住用地	设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地
					R31		住宅用地	住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地
					R32		服务设施用地	居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地
A							公共管理与公共服务设施用地	行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地
		A1					行政办公用地	党政机关、社会团体、事业单位等办公机构及其相关设施用地
		A2					文化设施用地	图书、展览等公共文化活动设施用地
						A21	图书展览用地	公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心等设施用地
						A22	文化活动用地	综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地
		A3					教育科研用地	高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位及其附属设施用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地
						A32	中等专业学校 用地	中等专业学校、技工学校、职业学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地
						A33	中小学用地	中学、小学用地
						A34	特殊教育用地	聋、哑、盲人学校及工读学校等用地
						A35	科研用地	科研事业单位用地
		A4					体育用地	体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地
					A41		体育场馆用地	室内外体育运动用地，包括体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地
					A42		体育训练用地	为体育运动专设的训练基地用地
		A5					医疗卫生用地	医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地
					A51		医院用地	综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地
					A52		卫生防疫用地	卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物防疫站等用地
					A53		特殊医疗用地	对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地
					A59		其他医疗卫生用地	急救中心；血库等用地
		A6					社会福利用地	为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地
		A7					文物古迹用地	具有保护价值的古遗迹、古墓葬、古建筑、古窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地。不包括已作其他用途的文物古迹用地
		A8					外事用地	外国驻华使馆、领事馆、国际机构及其生活设施等用地
		A9					宗教用地	宗教活动场所用地
B							商业服务设施用地	商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地
		B1					商业用地	商业及餐饮、旅馆等服务业用地
				B11			零售商业用地	以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地
				B12			批发市场用地	以批发功能为主的市场用地
				B13			餐饮用地	饭店、餐厅、酒吧等用地
				B14			旅馆用地	宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地
		B2					商务用地	金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地
				B21			金融保险用地	银行、证券期货交易所、保险公司等用地
				B22			艺术传媒用地	文艺团体、影视制作、广告传媒等用地
				B29			其他商务用地	贸易、设计、咨询等技术服务办公用地
		B3					娱乐康体用地	娱乐、康体等设施用地
			B31				娱乐用地	剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地
			B32				康体用地	赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地
		B4					公用设施营业网点用地	零售加油、加气、电信、邮政等公共设施营业网点用地
						B41	加油加气站用地	零售价由、加气、充电站等用地
						B49	其它公用设施营业网点用地	独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其它公用设施营业网点用地
		B9					其它服务设施用地	业余学校、民营培训机构、私人诊所、殡葬、宠物医院、汽车维修站等其它服务设施用地
M							工业用地	工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地
		M1					一类工业用地	对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地
		M2					二类工业用地	对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地
		M3					三类工业用地	对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地
W							物流仓库用地	物流储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地
		W1					一类物流仓储用地	对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地
		W2					二类物流仓储用地	对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地
		W3					三类物流仓储用地	易燃、易爆和剧毒等危险品的专用物流仓储用地
S							道路与交通设施用地	城市道路、交通设施等用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路、停车场等用地
		S1					城市道路用地	快速路、主干路、次干路和支路等用地，包括其交叉口用地
		S2					城市轨道交通用地	独立地段的城市轨道交通地面以上部分的线路、站点用地
		S3					交通枢纽用地	铁路货运站、公路长途客运站、港口客运码头、公共枢纽及其附属设施用地
		S4					交通场站用地	交通服务设施用地，不包括交通指挥中心、交通对用地
						S41	公共交通场站用地	城市轨道交通车辆基地及附属设施，公共汽（电）车首末站、停车场（库）、保养场、出租汽车场站设施等用地，以及轮渡、缆车、索道等地面部分及其附属设施用地
						S42	社会停车场用地	独立地段的公共停车场和停车库用地，不包括其它各类用地配建的停车场和停车库用地
		S9					其他交通设施用地	除以上之外的交通设施用地，包括教练场等用地
U							公用设施用地	供应、环境、安全等设施用地
		U1					供应设施用地	供水、供电、供燃气和供热等设施用地
						U11	供水用地	城市取水设施、自来水厂、再生水厂、加压泵站、高位水池等设施用地
						U12	供电用地	变电站、开闭所、变配电所等设施用地，不包括电厂用地。高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类
						U13	供燃气用地	分输站、门站、储气站、加气母站、液化石油气储配站、灌瓶站和地面输气管廊等设施用地，不包括制气厂用地
						U14	供热用地	集中供热锅炉房、热力站、换热战和地面输热管廊等设施用地
						U15	通信用地	邮政中心局、邮政支局、邮件处理中心、电信局、移动基站、微波站等设施用地
						U16	广播电视用地	广播电视的发射、传输和监测设施用地，包括无线电收信区、发信区以及广播电视发射台、转播台、差转台、监测站等设施用地
		U2					环境设施用地	雨水、污水、固体废物处理等环境保护设施及其附属设施用地
						U21	排水用地	雨水泵站、污水泵站、污水处理、污泥处理厂等设施及其附属的构建物用地，不包括排水河渠用地
						U22	环卫用地	生活垃圾、医疗垃圾、危险废物处理（置），以及垃圾转运、公厕、车辆清洗、环卫车辆停放修理等设施用地
		U3					安全设施用地	消防、防洪等保卫城市安全的公用设施及其附属设施用地
						U31	消防用地	消防站、消防通信及指挥训练中心等设施用地
						U32	防洪用地	防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等设施用地
		U9					其他公用设施用地	除以上之外的公用设施用地，包括施工、养护、维修等设施用地
G							绿地与广场用地	公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空间用地
	G1						公园绿地	向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地
	G2						防护绿地	具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地
	G3						广场用地	以游憩、纪念、集会和避险等功能为主的城市公共活动场地

 

 

 

 

 

HJDR—2015—01003

 

 

 

 

 

洪政办发〔2015〕8号

 

 

 

洪江市人民政府办公室

关于印发《洪江市城市规划管理技术规定

（试行）》的通知

 

各乡镇人民政府，市直机关各单位：

《洪江市城市规划管理技术规定（试行）》已经2015年3月5日第四届市人民政府第十九次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

 

 

洪江市人民政府办公室   

2015年4月8日

洪江市城市规划管理技术规定（试行）

 

第一章 总则

第二章 建设用地的区划分类和适建范围

第三章 建筑容量控制指标

第四章 建筑间距

第五章 建筑离界及退让

第六章 建筑物的高度控制

第七章 市政工程

第八章 建筑基地环境

第九章 特别规定

第十章 附则

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第一章 总 则

第一条 为加强城乡规划管理，保证城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》和《洪江市城市总体规划（1998—2020）》及有关规范规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市城市规划区、安江城区规划区内的各类建设工程。本市其他建制镇和乡集镇的各类建设工程参照本规定执行。

临时建设、乡村个人居住用房及装修工程不适用本规定。

第三条 编制详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规划，下同）和单体建筑规划设计方案应符合本规定。

凡本规定未涉及到的内容，依照国家现行标准规范执行。

 

第二章 建设用地的区划分类和适建范围

第四条 按照建设用地的主要用途和功能，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），在洪江市进行规划编制及实施规划管理，需符合《城市建设用地分类和代码》（附件3）的规定要求。

第五条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划或者详细规划未涉及的按照《建筑用地类别兼容表》（附件4）的规定执行。

凡《建筑用地类别兼容表》（附件4）中未列入的建设项目，应由市规划行政主管部门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质或超出《建筑用地类别兼容表》（附件4）规定范围的，应先申请调整规划，按规定程序和管理权限报批。

 

第三章 建筑容量控制指标

第六条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（包括建筑容积率和建筑密度，下同），应按本章的有关规定执行。

第七条 建筑基地面积大于等于2000㎡的成片用地必须编制修建性详细规划，并经批准后才能实施。修建性详细规划覆盖范围由市规划行政主管部门核定。

成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附件5）的规定适当调整。

第八条 建筑基地面积小于2000㎡的用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计，其建筑容量指标应按《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附件5）的规定执行。

第九条 《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附件5）规定指标适用于单一类型的建筑基地，使用该表规定的指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类后，按不同类型分类执行。

对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。个别特殊地块或特殊建筑如确需突破上限，由市规划行政主管部门根据实际情况按程序另行核定。

第十条 对未列入《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附件5）的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定规范执行。但不应超过该表中相应居住建筑的控制指标。

第十一条 建设项目原则应按街区及规划地块划分进行整合成片开发，建筑基地未达到下表规定最小面积的，一般不能单独建设。

序号	项目内容	最小用地面积	建筑高度（H）
1	低层居住建筑	500㎡	H＜10m
2	多层居住建筑	800㎡	12m≤H＜21m
3	多层公共建筑	1000㎡	12m≤H＜24m
4	高层居住建筑	2000㎡	24m≤H＜50m
		3000㎡	50m≤H＜100m
5	高层公共建筑	3000㎡	24m≤H＜50m
		4000㎡	50m≤H＜100m

注：1．建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求。2．不规则用地的最小面积根据实际用地情况由市规划行政主管部门核定。3．超高层建筑的最小用地面积根据其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。

建筑基地未达到上表规定的最小面积，但有下列情形之一且确定不妨碍城市规划实施的，经市规划行政主管部门核准可以建设：

1．按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；

2．邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或者其他类似情况，确实无法调整、合并的；

3．受城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；

4．在城市规划区内改建私宅工程的；

5．规划区内村镇建设、村民建房确实难以达到上表规定面积的。

第十二条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建（含加层）。基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值，但其扩建（含加层）破坏原空间环境的亦不能进行建设。

对个别用地条件特殊的项目，在其建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑间距及日照等方面均满足本规定的情况下，从节约用地、集约用地出发，按照公开、公平、公正的原则，依法按程序可适当调整建设项目的容积率。容积率变更按《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）规定执行。

第十三条 建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定，且满足规划设计条件的前提下，增加开放空间的，可按下表的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的10%。

核定建筑容积率（FAR）	每提供1㎡有效面积的开放空间允许增加的建筑面积
FAR＜2	2.0㎡
2≤FAR＜4	3.0㎡
4≤FAR＜6	3.5㎡
FAR≥6	4.0㎡

注：1．核定建筑容积率由市规划行政主管部门按已审定的详细规划或《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附件5）中有关规定确定。2．开放空间是指在建筑基地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。开放空间必须同时符合下列条件：

（1）沿城市道路、广场留设；

（2）任一方向的净宽度在4.5m以上，实际使用面积不小于100㎡；

（3）向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；

（4）建设完工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；

（5）常年开放，且不改变使用性质。

第四章 建筑间距

第十四条 建筑间距除符合日照、采光、通风、消防、防灾、视觉卫生、环保、管线埋设、建筑保护和空间环境等方面的要求外，应同时符合本章规定。

旧城改造项目间距按0.7系数折算。

安江老城区私宅改扩建以及用地规模不足2000㎡的小型开发项目，可视实际情况，在征得周边利害相关人书面同意情况下，适当减少建筑间距，但必须保证达到消防与防灾的最低要求。

南向建筑应保证受遮挡住宅建筑的居室大寒日满窗日照时间不少于2小时，有效日照时间段为上午8时至下午4时（旧城区新建住宅自身可按1小时标准进行控制，原已建住宅的自身日照不满足此标准的，相邻项目报批进行日照分析考虑对其影响时，按不得低于原日照时间的原则进行控制）。未达到相关日照规定的，可采用建设方与受影响住户协议补偿的方式处理。

第十五条 多、低层居住建筑的间距控制应符合下列规定：

（一）多、低层居住建筑间距控制表：

距    形式 建筑方位角(α)		平行布置	垂直布置	非垂直非平行
α≤30°		≥1.0H	≥0.6H	≥1.0H
30°＜α≤60°		≥0.7H	≥0.5H	≥0.8H
α＞60°		≥0.8H	≥0.6H	≥0.6H
最小值	低层	6m	6m	6m
	多层	9m	6m	9m

注：1．表中方位角α为正南向（0°）偏东（西）的夹角。

2．H：居住建筑既非平行也非垂直布置时H指相邻较高建筑高度；居住建筑平行或者垂直布置时，当方位角≤45°时H指南向建筑高度，当方位角＞45°时H指相邻较高建筑高度。

3．一般居住建筑布置方位角不宜＞30°。

4．地坪高差计入建筑高度。

5．与居住建筑主朝向垂直布置时，新建建筑山墙宽度不得大于18m，超过18m的按平行布置的居住建筑控制。

（二）多、低层居住建筑的山墙间距按下列标准控制：

1．低层居住建筑的山墙间距≥4m；

2．多层居住建筑的山墙间距≥6m。

注：1．对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的，按相关规范规定要求控制，并由市规划行政主管部门核定。

2．居住建筑山墙有居室窗户的，其与相邻居住建筑的间距应适当增加。

3．因特殊情况无法满足间距要求的，两相邻居住建筑山墙为防火墙时，间距可适当降低，但最低不得小于4m。

第十六条 受遮挡的居住建筑底层有商店、车库、杂物房或其他非居住用房的，进行日照分析时应扣除底层高度。南向居住建筑底层有上述非居住用房的，进行日照分析时不扣除底层高度。

第十七条 在符合第十四条、第十五条规定的前提下，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑之间的最小间距为9m。

第十八条 高层居住建筑与各类居住建筑的间距控制应符合下列规定：

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制：

方位角（α）	建筑高度(H)	建筑间距（L）
0°≤α≤45°	H≤50m	L=23m+0.2H
	H＞50m	L=28m+0.1H
α＞45°	H≤50m	L=22m+0.1H
	H＞50m	L=25m+0.05H

注：1．表中方位角为正南向（0°）偏东（西）的夹角。

2．当方位角≤45°时H为南向建筑高度；当方位角＞45°时H为相邻较高建筑高度。

3．高度超过100m（含100m）的超高层建筑间距，根据规划要求及实际情况确定。

4．地坪高差计入建筑高度。

（二）高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应按下列规定控制：

1．高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条第（一）项（0°≤α≤45°）的规定控制。

2．高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距按本条第（一）项（α＞45°）的规定控制。

3．高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑高度控制，但最小值为13m。

（三）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不得小于13m。

第十九条 非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：

（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第十四条至第十八条规定控制。

（二）非居住建筑（第二十条所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距要求折减20%控制，其间距最小值低层不小于6m，多层不小于9m，同时须满足消防和各专业规范要求。

（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按第十五条、第十八条的有关规定控制。

第二十条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，须在同型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%，同时须满足各专业要求。

第二十一条 非居住建筑之间（第二十条所列的非居住建筑除外）的间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定：

（一）高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距按下表控制：

方位角（α）	建筑间距（L）	建筑间距最小值
0°≤α≤45°	L=0.4H	20m
α＞45°	L=0.35H	15m

注：1．表中方位角为正南向（0°）偏东（西）的夹角。

2．表中H为建筑高度：当方位角≤45°时H为南向建筑高度；当方位角＞45°时H为相邻较高建筑高度。

3．超高层建筑的间距，根据规划要求及实际情况确定。

4．地坪高差计入建筑高度。

（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13m。

（三）多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10m。

（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，其最小值为6m。

（五）非居住建筑之间的山墙间距和以其他形式布置的非居住建筑之间的间距必须满足消防间距的规定。

 

第五章 建筑离界及退让

第二十二条 沿建筑基地边界（用地红线）和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区等范围内的建筑物，其离界距离除必须符合消防、防灾、防汛、环保、交通安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求外，应同时符合本章规定。

第二十三条 沿建筑基地边界（用地红线）的建筑物，其离界距离按以下规定控制（旧城区可按0.7系数折算）；但离界最小距离小于消防间距时，须按消防间距的规定控制。

（一）各类建筑的离界距离，按下表规定控制，且不得小于最小距离：

建筑离界距离控制表

朝向	类别   层次	居住建筑		非居住建筑
		离界距离（m）	最小离界距离（m）	离界距离（m）	最小离界距离（m）
主要朝向	低层	0.5H	3		3
	多层	0.5H	6		6
	高层	S/2	15		8
次要朝向	低层		2.5		按消防间距
	多层		3		按消防间距
	高层		6.5		6.5

 

注：H指建筑高度；S指规定间距。

（二）界外（用地红线外）是居住建筑的除须符合第（一）项离界距离的规定外，应同时符合第四章建筑间距的有关规定。

（三）界外（用地红线外）紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，按有关规划确定离界距离，但各类建筑的最小离界距离不得小于第（一）项非居住建筑的最小离界距离规定，并须由市规划行政主管部门核定。

（四）地下建筑物的离界距离不宜小于地下建筑物深度的0.5倍，且其最小值为3m；沿城市道路、广场、河道、绿地等的地下建筑物的离界距离可相应减少，但最小值不得小于1.5m。

（五）某些有经批准的详细规划和单体建筑规划设计方案的毗邻用地的建筑项目，考虑沿街景观、土地利用以及其他类似情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求的前提下，经市规划行政主管部门核定，可允许其在界线（用地红线）处接建。

（六）其他毗邻用地建设按下列情形控制：

1．如界线为非规则线型或与建筑长轴线不平行，应根据第四章规定设定建筑位置，定位后分摊合理的离界用地或调整用地，但其最近离界距离不得小于前表中的最小距离。

2．如相邻方有永久建筑物，新建建筑物在满足间距要求的情况下，自身离界距离不足的，应征得相邻方同意，并由市规划行政主管部门核定。

3．如相邻方已有永久建筑物，且其离界距离不足，新建建筑物离界距离由市规划行政主管部门根据规划要求和建设情况予以核定。

（七）教学楼、病房楼等建筑离界应增加的间距须留在其用地红线内。

（八）危险品库、油库、液化气瓶库、加油（加气）站及其他危及四邻安全的建筑物、构筑物，其安全防护距离应留在其用地范围内。

第二十四条 沿城市道路两侧新建、改建、扩建建筑退让城市道路红线的距离按下表控制，同时应符合第四章和第六章的有关规定。

建筑退让城市道路红线最小距离控制表

道路等级         后退距离 建筑高度（H）	城市主干道	城市次干道	城市支路
多、低层（H＜24m)	8m	5m	3m
高层（24M≤H＜50m)	12m	10m	6m
高层(50M≤H＜100m)	15m	12m	10m

注：1．高层建筑退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按低、多层建筑退让要求控制。

2．退让城市快速干道的距离，由市规划行政主管部门根据规划及有关要求另行核定。

3．超高层建筑可相应加大退让距离，具体标准由市规划行政主管部门核定。

4．历史街区等特定区域的建筑退让要求，由市规划行政主管部门根据经批准的详细规划或城市设计另行核定。

5．安江城区的建筑退让道路红线距离应根据实际建设情况相应减少，具体标准由市规划行政主管部门根据规划及有关要求核定。

第二十五条 城市主次干道交叉口的建筑物退让城市道路红线，应在第二十四条规定的基础上增加3m以上距离（自城市道路红线直线段与曲线段的连接点算起）。

第二十六条 城市重要节点地段建筑退让按经批准的详细规划和城市设计进行控制。未经批准的详细规划和城市设计的，由市规划部门依据相关规范要求核定。

第二十七条 交通流量较大的建筑基地，其车行通道连接城市主次道路的位置应符合下列规定：

（一）距离城市主次道路交叉口的距离（自道路中心线交点算起）不少于70m；

（二）距非道路交叉口过街人行道（包括引道、引桥和各类地下出入口）最近边缘线不得小于10m；

（三）距公共交通站台边缘不小于20m；

（四）与立体交叉口的距离或其他特殊情况按有关规范规定控制。

第二十八条 新建、改建、扩建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑，其临城市主、次道路的主要出入口退让道路红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10m，并应留出临时停车或回车的场地。

第二十九条 建筑物的基础、台阶、管线和附属设施不得逾越道路红线。地下建筑物退让城市道路红线的距离按第二十三条第（四）项的规定控制。

第三十条 沿河道规划蓝线（市规划行政主管部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划控制线）两侧新建、改建、扩建建筑物，其退让河道规划蓝线的距离在符合有关规范规定的同时按下列要求进行控制：

（一）不得侵占行洪断面；

（二）黔城沿舞水、沅水两岸建筑边线退让河道规划蓝线距离不得少于50m；

（三）黔城沿沅水、舞水两边支流及安江沅水两岸建筑边线退让规划蓝线距离不得少于25m（市内其他水域两岸建筑可参照执行）。

第三十一条 沿铁路两侧新建、改建、扩建建筑工程除应符合其专业规范要求外，同时应符合以下规定：

（一）除铁路管护必需的少量建（构）筑物外，在铁路干线两侧的建（构）筑物，其外边线与最外侧钢轨的距离不得小于25m；

（二）在铁路干线两侧修建高层建筑、高大构筑物（如水塔、烟囱、高架线塔等）、可能危及铁路运输安全的建（构）筑物、危险品仓库和厂房，当其建设用地进入距离最外侧铁轨30m以内时，其与外侧轨道的距离须经铁路主管部门审核后确定；

（三）涉及铁路道口、桥梁、隧道、高切坡路段的工程设计，须符合铁路管理的有关规定。

第三十二条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应按照低层建筑退让路红线设置，或设于建筑物底层。

第三十三条 在黔阳古城和文物保护单位、历史建筑保护单位周围的建设控制用地范围内新建、改建、扩建建筑物，应按经批准的详细规划执行，并应符合有关的保护规定。尚无详细规划的，应先编制详细规划，经批准后方可实施。

 

第六章 建筑物的高度控制

第三十四条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、防灾等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第三十五条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围，以及城市规划已确定的城市视线走廊和其他有高度限制的地域内的新建、改建、扩建建筑物，其控制高度应符合有关高度限制的规定。

第三十六条 在文物保护单位和历史建筑保护单位周围的建设控制范围内新建、改建、扩建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的规定。

第三十七条 临街与主、次干道平行布置的建筑，其高度（从人行道标高起算）不宜大于规划道路中心线与建筑之间宽度的2倍。

临街与支路平行布置的板式建筑，其高度（从人行道标高起算）在新建区一般不宜大于规划道路中心线与建筑之间宽度的2.5倍；在旧城改造区不得大于道路中心线与建筑之间宽度的3倍。

第三十八条 建筑物临街接两条或两条以上道路的，可按较宽的道路红线计算其控制高度。

建筑物紧邻绿地、广场、水面等开敞性空间的，其高度计算参数根据经批准的详细规划、城市设计或其它规划要求，由市规划行政主管部门核定。

 

第七章 市政工程

第三十九条 本章所指的市政工程包括：

（一）铁路，包括其站、线、桥涵等；

（二）道路，包括公路、城市道路及其桥涵、道口、停车场等附属设施；

（三）市政管线，包括供水管道、排水管（渠）道、电力线路（包括电力电缆和架空电线）、电讯线路（包括通讯电缆和光缆、广播电视线路）、燃气管道、热力管道和石油管道等管线及其附属设施；

（四）机场有关设施；

（五）河道、码头及附属设施；

（六）防洪排渍工程、水利工程、地下取水工程；

（七）人防等地下空间工程；

（八）无线电台塔。

第四十条 市政工程的设计、建设应以相应的城市规划为依据，与相关专业规划相衔接，并符合有关标准、规范和规定。

第四十一条 除有关规划中有规定的以外，现有城市道路（包括支路）原则上不得废除。

第四十二条 各类新建、改建、扩建的城市道路必须进行无障碍设计。

第四十三条 市政管线必须通过管线综合设计确定各种管线的平面和空间位置。市政管线的布置应遵循以下原则：

（一）市政管线应尽可能安排在人行道下，当人行道宽度不够时，可将排水管敷设在靠边的机动车道中央，电信电缆、给水输水、燃气输气等管线敷设在非机动车道下；

（二）给水管、电力线路宜在道路西侧或北侧敷设，通讯线路（含广播电视线路）、燃气管宜在道路东侧或南侧敷设。道路红线宽度超过30m（含30m）的城市干道两侧布置给水配水和燃气配气管线，道路红线宽度超过42m（含42m）的城市干道在车道两侧布置排水管线。从道路边线向道路中心线方向管线平行布置的次序宜为：电力电缆、电信电缆、燃气配气、给水配水、燃气输气、给水输水、雨水管、污水管；

（三）市政管线应平行于道路中心线敷设。尽量避免横穿道路，必须横穿道路时应尽量与道路中心线垂直；

（四）各种市政管线之间及市政管线与建（构）筑物等之间的最小水平净距离应符合《工程管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表》（附件6）的规定；

（五）市政管线之间应尽量减少交叉，必须交叉时，管线之间的最小垂直净距离应符合《地下管线交叉时最小垂直净距表》（附件7）的规定。管线之间的避让应遵循以下原则：压力管让重力自流管，分支管线让主干管线，易弯曲管线让不易弯曲管线，小管径管线让大管径管线，临时管线让正式管线；

（六）市政管线的埋设深度应根据外部荷载、管材强度及其它管道交叉等因素确定。管线最小覆土深度应符合《市政管线的最小覆土深度表》（附件8）的规定。特殊地点必须加厚覆土；

（七）因客观因素限制无法满足本条第（四）、（五）、（六）项规定时，由市规划部门会同管线单位根据实际情况采取安全措施后，可适当减少其最小净距。

第四十四条 城市新区的城市道路上不宜新建架空线路，在主要城市广场和重要地段不得新建架空线路。对于上述范围内现有架空线路应逐步改建入地。

第四十五条 在电力线路保护范围内不得新建、改建、扩建建筑物。一般地区建筑按以下标准控制，人口密集地区按国家电力相关标准规范规定控制。

（一）10KV       5m（自导线边线延伸距离，下同）

      35—110KV 10m

      220KV      15m

      500KV      20m

（二）地下电力电缆线路保护区指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域，其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75m。

第四十六条 超过豁免水平的电磁辐射建设项目或设备（包括高压送变电设施、无线电发射台塔等）应进行电磁环境影响评估。

第四十七条 无线电发射台塔一般应设置在建筑物上。

第四十八条 城市建成区范围内不宜新建独立水塔，对不符合要求的现有供水管网应逐步进行改造，提高供水能力。

 

第八章 建筑基地环境

第四十九条 各类建筑停车泊位数按下表进行控制，其中居住区地上停车泊位不得高于总停车位的10%。

建筑 类别	旅馆 （个／套客房）		办公楼 （个／100㎡建筑 面积）		商业、写字楼 （个／100㎡ 建筑面积）		住宅 （个／100㎡ 建筑面积）
配建车位数量	机动 车位	非机动 车 位	机动 车位	非机动 车 位	机动 车位	非机动 车 位	机动 车位	非机动 车 位
	0.25	0.5	0.5	3	0.6	2	0.6	1.2

注：其他特殊类别建筑停车泊位按相关规范要求配置。

第五十条 各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合相关专业规范规定的指标，同时满足《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表》（附件5）中绿地率的要求。

计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

第五十一条 一个街区的集中绿地率可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡，在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平均分布。

第五十二条 位于旧城改造区域的建筑基地，确实难以达到规定绿地指标的，经市规划行政主管部门和城市绿化行政主管部门同意，可采取补偿措施，亦可将屋顶地栽绿化面积（满足屋面绿化覆土深度要求且每块面积不得小于100㎡）折算成地面绿地面积。其折算公式如下：

F=M*N

公式中F指地面绿地面积，M指屋面地栽绿化面积，N指有效系数（见下表）。

屋面标高与基地地面的高差（h）	有效系数
h≤1.5m	0.8
1.5m＜h≤6.0m	0.5
6.0m＜h≤12.0m	0.3

第五十三条 沿城市道路围墙的高度不得超过2.2m，退让城市道路红线不小于1m，退让出的地块作绿化用地。除特殊部门因保密、安全等需要，需建设封闭式围墙外，一般应建通透式围墙，围墙形式应与所处环境及道路风格相协调，并应对其饰面及外观进行美化处理。

建筑物外立面或屋顶广告设置必须符合城市广告专业规划要求。

第五十四条 高层建筑、重要及交通流量较大的公共建筑，临城市道路或其主要出入口处应设置广场，广场设置除符合相关规范外应同时符合以下条件：

（一）根据上述建筑的不同性质、规模、用地情况，广场规模按其建筑基地面积的10%—20%控制取值，其任一方向最小净宽≥4.5m，最小实际使用面积≥100㎡；

（二）其地坪标高与道路或基地地面的高差在正负1.5m以内（含1.5m）；

（三）广场延伸至高层建筑或裙房内时，其净空高度≥5m；

（四）广场应具适宜的空间形态。

 

第九章 特别规定

第五十五条 本章所称的特别规定，是指针对土地使用和规划管理上有特殊要求的用地做出的规定。在这些用地或者周边进行建设，必须符合其保护性规划的要求。

第五十六条 气象台、电台、电视发射台和无线电通信（含微波通讯）及监测设施周围新建、改建、扩建建（构）筑物，其高度应符合有关净空保护控制的规定。

第五十七条 应按各层次城市规划编制成果中的有关规定，对城市天际轮廓线予以保护。凡新建、改建和扩建对城市天际轮廓线有影响的建（构）筑物，其高度和体量必须经过严格的科学论证和专家评审会评审。

第五十八条 城市传统街区应加以保护，其街巷和居民不宜大拆大建，而应维护街巷的传统格局和建筑风貌，对有文物价值的古建筑应重点保护。

第五十九条 历史保护片区的文物保护单位、历史遗址及有影响的近、现代建筑应按《文物保护法》及《洪江市城市总体规划（1998—2020）》的有关规定予以保护。

第六十条 在各级文物保护单位和有保护规定的建筑周围，新建、改建、扩建建（构）筑物，其建筑形式、高度和距离，均应符合保护规划或其他有关规定。

第六十一条 在存在地质灾害隐患区域内进行选址建设的项目，必须先进行建设用地地质灾害危险性评估，并经有关部门审查认定。

第六十二条 一切建设活动应避免高切坡、深开挖，并参照《城市用地竖向规划规范》。需进行高切坡、深开挖的建设项目，应严格按照市规划行政主管部门和市建设行政主管部门的有关规定执行。

第十章 附 则

第六十三条 本规定由洪江市人民政府负责解释。

第六十四条 本规定自发布之日起试行。此前已取得“建设工程规划许可证”的建设工程仍可按原审批的内容执行。

 

附件：1．名词解释及图解

      2．计算规则

      3．城市建设用地分类和代码

4．建筑用地类别兼容表

5．建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表

6．工程管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表

7．地下管线交叉时最小垂直净距表

8．市政管线的最小覆土深度表

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件1

名词解释及图解

 

1．总用地面积：指规划用地红线范围内的用地面积总和。

2．建筑基地面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

3．总建筑面积：指规划红线范围内地上与地下建筑面积之和。

4．建筑容积率：指各类建筑物的建筑面积（地面以下的停车场和设备用房除外）的总和与建筑基地面积的比值。

5．建筑密度：指各类建筑的基底总面积与建筑基地面积的比值（%）。

6．绿地率：基地内绿地面积与建筑基地面积的比值（%）。

7．低层建筑：指高度小于10m的建筑。低层居住建筑为一层至三层。

8．多层建筑：指高度大于或等于10m、小于24m的建筑。多层居住建筑为四层至七层。

9．高层建筑：指高度大于或等于24m、小于100m的建筑。高层居住建筑为七层以上（不含七层）。

10．超高层建筑：指高度大于或等于100m的建筑。

11．公寓式办公建筑：指按小空间划分，有独立卫生设施的办公建筑。

12．一般办公建筑：指按层集中设置卫生设施的办公建筑。

13．商业建筑：指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售或批发商店，以及包含饮食等服务业的建筑。

14．商住综合楼：指商业和居住混合的建筑。

15．商办综合楼：指商业和办公混合的建筑。

16．裙房：指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24m，超过24m的按高层建筑处理。

18．平行布置：

 

 

19．垂直布置：

 

 

 

 

 

20．非平行非垂直布置：

 

 

 

 

21．方位角：

 

 

 

 

 

22．建筑高度与建筑间距的计算图则：

 

 

 

 

 

 

23．建筑离界标记示意图

 

 

 

 

 

注：边界线为用地红线、沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区界线。

附件2

计  算 规 则

 

一、建筑面积计算

按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2013）执行。

二、建筑容积率计算

1．在计算容积率时，地下室的建筑面积不计，用作开放空间的建筑面积不计，半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。

2．半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按下列公式计算建筑面积。

A’=KA

式中：A’指折算的建筑面积，K指半地下室地面以上的高度与其层高之比，A指半地下室建筑面积。

3．商办综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。

4．商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标按《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附件5）的规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%，不足10%的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。

三、建筑基地面积计算

建筑基地的面积以市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准；城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入。

四、建筑间距计算

除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

1．坡度大于45度的坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

2．居住建筑阳台长度累计超过外墙长度的3/5时，间距从阳台外边量算。

3．建筑间距计算应考虑地形因素且须经市规划行政主管部门核定。

五、建筑高度计算

在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：

1．平屋面建筑：自室外地面算至女儿墙顶（见图一）。

2．坡屋面建筑：自室外地面算至檐口高度，坡屋面超过45度时，建筑高度计算至屋脊（见图二）。

3．水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6m以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。但当建筑处于历史文化保护区、文物保护单位、风景名胜区范围或航空、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事工程等有净空控制区域，其高度计算按有关要求进行控制。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件3

城市建设用地分类和代码

类别代码							类别名称	内     容
大类		中类			小类
R							居住用地	住宅和相应服务设施的用地
	R1						一类居住用地	设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地
					R11		住宅用地	住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地
					R12		服务设施用地	居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地
	R2						二类居住用地	设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地
					R21		住宅用地	住宅建筑用地（含保障性住宅用地）及其附属道路、停车场、小游园等用地
					R22		服务设施用地	居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地
	R3						三类居住用地	设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地
					R31		住宅用地	住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地
					R32		服务设施用地	居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地
A							公共管理与公共服务设施用地	行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地
		A1					行政办公用地	党政机关、社会团体、事业单位等办公机构及其相关设施用地
		A2					文化设施用地	图书、展览等公共文化活动设施用地
						A21	图书展览用地	公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心等设施用地
						A22	文化活动用地	综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地
		A3					教育科研用地	高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位及其附属设施用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地
						A32	中等专业学校 用地	中等专业学校、技工学校、职业学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地
						A33	中小学用地	中学、小学用地
						A34	特殊教育用地	聋、哑、盲人学校及工读学校等用地
						A35	科研用地	科研事业单位用地
		A4					体育用地	体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地
					A41		体育场馆用地	室内外体育运动用地，包括体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地
					A42		体育训练用地	为体育运动专设的训练基地用地
		A5					医疗卫生用地	医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地
					A51		医院用地	综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地
					A52		卫生防疫用地	卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物防疫站等用地
					A53		特殊医疗用地	对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地
					A59		其他医疗卫生用地	急救中心；血库等用地
		A6					社会福利用地	为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地
		A7					文物古迹用地	具有保护价值的古遗迹、古墓葬、古建筑、古窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地。不包括已作其他用途的文物古迹用地
		A8					外事用地	外国驻华使馆、领事馆、国际机构及其生活设施等用地
		A9					宗教用地	宗教活动场所用地
B							商业服务设施用地	商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地
		B1					商业用地	商业及餐饮、旅馆等服务业用地
				B11			零售商业用地	以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地
				B12			批发市场用地	以批发功能为主的市场用地
				B13			餐饮用地	饭店、餐厅、酒吧等用地
				B14			旅馆用地	宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地
		B2					商务用地	金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地
				B21			金融保险用地	银行、证券期货交易所、保险公司等用地
				B22			艺术传媒用地	文艺团体、影视制作、广告传媒等用地
				B29			其他商务用地	贸易、设计、咨询等技术服务办公用地
		B3					娱乐康体用地	娱乐、康体等设施用地
			B31				娱乐用地	剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地
			B32				康体用地	赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地
		B4					公用设施营业网点用地	零售加油、加气、电信、邮政等公共设施营业网点用地
						B41	加油加气站用地	零售价由、加气、充电站等用地
						B49	其它公用设施营业网点用地	独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其它公用设施营业网点用地
		B9					其它服务设施用地	业余学校、民营培训机构、私人诊所、殡葬、宠物医院、汽车维修站等其它服务设施用地
M							工业用地	工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地
		M1					一类工业用地	对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地
		M2					二类工业用地	对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地
		M3					三类工业用地	对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地
W							物流仓库用地	物流储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地
		W1					一类物流仓储用地	对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地
		W2					二类物流仓储用地	对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地
		W3					三类物流仓储用地	易燃、易爆和剧毒等危险品的专用物流仓储用地
S							道路与交通设施用地	城市道路、交通设施等用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路、停车场等用地
		S1					城市道路用地	快速路、主干路、次干路和支路等用地，包括其交叉口用地
		S2					城市轨道交通用地	独立地段的城市轨道交通地面以上部分的线路、站点用地
		S3					交通枢纽用地	铁路货运站、公路长途客运站、港口客运码头、公共枢纽及其附属设施用地
		S4					交通场站用地	交通服务设施用地，不包括交通指挥中心、交通对用地
						S41	公共交通场站用地	城市轨道交通车辆基地及附属设施，公共汽（电）车首末站、停车场（库）、保养场、出租汽车场站设施等用地，以及轮渡、缆车、索道等地面部分及其附属设施用地
						S42	社会停车场用地	独立地段的公共停车场和停车库用地，不包括其它各类用地配建的停车场和停车库用地
		S9					其他交通设施用地	除以上之外的交通设施用地，包括教练场等用地
U							公用设施用地	供应、环境、安全等设施用地
		U1					供应设施用地	供水、供电、供燃气和供热等设施用地
						U11	供水用地	城市取水设施、自来水厂、再生水厂、加压泵站、高位水池等设施用地
						U12	供电用地	变电站、开闭所、变配电所等设施用地，不包括电厂用地。高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类
						U13	供燃气用地	分输站、门站、储气站、加气母站、液化石油气储配站、灌瓶站和地面输气管廊等设施用地，不包括制气厂用地
						U14	供热用地	集中供热锅炉房、热力站、换热战和地面输热管廊等设施用地
						U15	通信用地	邮政中心局、邮政支局、邮件处理中心、电信局、移动基站、微波站等设施用地
						U16	广播电视用地	广播电视的发射、传输和监测设施用地，包括无线电收信区、发信区以及广播电视发射台、转播台、差转台、监测站等设施用地
		U2					环境设施用地	雨水、污水、固体废物处理等环境保护设施及其附属设施用地
						U21	排水用地	雨水泵站、污水泵站、污水处理、污泥处理厂等设施及其附属的构建物用地，不包括排水河渠用地
						U22	环卫用地	生活垃圾、医疗垃圾、危险废物处理（置），以及垃圾转运、公厕、车辆清洗、环卫车辆停放修理等设施用地
		U3					安全设施用地	消防、防洪等保卫城市安全的公用设施及其附属设施用地
						U31	消防用地	消防站、消防通信及指挥训练中心等设施用地
						U32	防洪用地	防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等设施用地
		U9					其他公用设施用地	除以上之外的公用设施用地，包括施工、养护、维修等设施用地
G							绿地与广场用地	公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空间用地
	G1						公园绿地	向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地
	G2						防护绿地	具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地
	G3						广场用地	以游憩、纪念、集会和避险等功能为主的城市公共活动场地